– Se estabiliza la demanda de oficinas por la consolidación del modelo híbrido

MADRID, 22 (SERVIMEDIA)

Los ingresos del sector hotelero podrían superar los niveles previos a la pandemia entre un 20% y un 25% con «márgenes estables e incluso superiores en algunos casos», mientras que las pernoctaciones también podrían adelantar los niveles precovid y alcanzar los 346 millones.

Es la estimación que realiza Bankinter en su último Informe Inmobiliario consultado por Servimedia, en el que afirma que el mayor apetito por el turismo tras el paso del virus se ha convertido «en algo más estructural de lo inicialmente estimado».

En este sentido, el análisis apunta que la demanda hotelera se mantiene «muy sólida», a pesar de la desaceleración económica y las tensiones geopolíticas y resalta que el sector ha mostrado una gran capacidad de incremento de precios, con una tarifa media diaria (ADR, por sus siglas en inglés) que ya supera en 25% los niveles de 2019.

Estas perspectivas sobre los hoteles deberían, a juicio de la entidad, dar «estabilidad» a las valoraciones de activos, aunque las transacciones se verán reducidas en al menos un-20% en 2023, por mayores costes de financiación, según su estimación.

Entre los principales compradores de activos destacan inversores de Oriente Medio, con menor necesidad de financiación. Por el lado de los vendedores, sigue habiendo gran presencia de operadores hoteleros, buscando desapalancarse vía operaciones de ‘sale&lease’ -venta y arrendamiento bajo leasing- o ‘sale&management’ -venta y gestión especializada por parte de otra empresa-.

OFICINAS

Sobre el comportamiento del mercado de las oficinas, Bankinter señala que la demanda se estabiliza ya que se puede dar por terminada la fase de adaptación a las nuevas formas de trabajo, auspiciada por la pandemia.

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El sistema que mayor éxito ha tenido ha sido el híbrido, que combina presencialidad y teletrabajo, y permite reducir la demanda de espacio de oficinas, aunque «no de forma drástica», según la entidad.

Por otra parte, a pesar de la desaceleración económica, el empleo se muestra «sólido». Esto ha permitido a los activos de mayor valor mantener ocupaciones elevadas, de en torno al 95%.

Por el contrario, Bakinter apunta que las rentas se «estancan». En los dos últimos años, «apenas crecen, a pesar de los elevados niveles de inflación». Según la entidad, aunque los contratos de alquiler están vinculados al IPC, parece «complicado que en este entorno de demanda débil las rentas se incrementen».

Asimismo, el informe señala que los mayores tipos de interés «penalizarán» las valoraciones. El fuerte repunte de la tasa rentabilidad en bonos soberanos, lleva a exigir mayores rentabilidades a los activos de oficinas. Esta se situó en el 4,3% en el primer semestre y Bankinter prevé que acerque al 5% a finales de año.

Las valoraciones de activos han caído de media un 8% en los últimos 12 meses, según el índice elaborado por CBRE, y podrían retroceder hasta un 10% adicional entre 2023 y 2024.

CENTROS COMERCIALES

En el apartado dedicado a los centros comerciales, Bankinter apunta que la inflación en bienes de consumo básico y los mayores costes de financiación están «erosionando» el poder adquisitivo de los hogares. La caída de la Confianza del Consumidor de «terminará por afectar a las ventas minoristas», según la entidad.

En cambio, el análisis apunta como noticia positiva que el comercio electrónico está creciendo «a menor ritmo del inicialmente estimado». Bankinter rebaja del 23% al 20% la previsión de cuota de mercado del comercio electrónico global después de que su crecimiento se haya moderado «significativamente en 2022 y 2023 tras su ‘boom’ con la pandemia.

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Por tanto, sitúa como principal reto de los centros comerciales mantener los «niveles de ocupación elevados y tasas de esfuerzo de los comercios en niveles razonables». Para ello, Bakinter cree que probablemente renunciarán a la revisión contractual de las rentas en base a inflación.

En este sentido, apuntan, que, según JLL, las rentas de los centros comerciales en España no han subido en el último año y podrían hacerlo a un ritmo medio del 1,4% anual entre 2023 y 2027, por debajo de la inflación prevista para el periodo (+2,8%).

En cuanto a la rentabilidad, el repunte de la rentabilidad de bonos soberanos incrementa la rentabilidad «exigida» sobre los centros comerciales, que es del 5,85% actual, según JLL. Esta alza de la rentabilidad lleva a rebajas de valoraciones superiores al -10% acumulado desde 2020 y Bankinter estima recortes adicionales en 2023 y 2024.

LOGÍSTICA

En cuanto a los activos logísticos, la demanda sigue creciendo pese a la desaceleración económica global gracias a que el comercio electrónico sigue ganando cuota de mercado y requiere de casi tres veces más capacidad de almacenamiento que el comercio tradicional.

Además, Bankinter prevé que el comercio internacional de mercancías siga incrementándose 1,7% en 2023 y un 3,2% en 2024, gracias al crecimiento poblacional e incremento de las clases medias en países emergentes.

Por otra parte, la oferta es todavía «reducida», sobre todo en activos con superficie de más de 20.000 metros cuadrados, que son las «más demandadas por los grandes operadores logísticos, y los proyectos para nuevos desarrollos se están frenando por los mayores costes de construcción y financiación».

Para la entidad, un atractivo de esta tipología de activos es su «gran capacidad de incremento de rentas» debido a que el alquiler de instalaciones representa menos del 5% sobre la base de costes totales de las empresas logísticas.

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De esta manera, una subida de rentas del 20% tan sólo supondría un incremento inferior al 1% sobre los costes totales de estas compañías. Para Bankinter, la actividad empresarial es «relativamente poco sensible a la renta».